Le valutazioni immobiliari – Una panoramica

Angelo Fiori – gennaio 2015 Articolo pubblicato su MySolutionPost, come circolare monografica, il 29-1-2015   Premessa Nel corso della nostra vita professionale di dottori commercialisti abbiamo spesso a che fare con valutazioni immobiliari svolte da altri professionisti a vario titolo, valutazioni che dobbiamo considerare e analizzare normalmente in occasione di operazioni più ampie e complesse (fusioni, trasformazioni, scorpori, ristrutturazioni aziendali, etc). Ugualmente possiamo avere a che fare con valutazioni immobiliari nell’espletamento della nostra funzione di sindaci incaricati della revisione legale del bilancio Il contesto della Committenza delle valutazioni immobiliari è inoltre moto vario: possiamo infatti individuare diverse tipologie di richiedenti: il settore giudiziario (nel contenzioso economico e per le operazioni di esecuzione) le banche (per le operazioni di credito) i fondi immobiliari (per gli investimenti) il settore del leasing (per i finanziamenti) le imprese (per i bilanci) l’utenza privata o societaria (per acquisto o vendita, ovvero per le operazioni straordinarie societarie) Al fine di sviluppare un minimo di senso critico quando esaminiamo e dobbiamo tenere conto di tali valutazioni immobiliari, si ritiene pertanto utile sviluppare di seguito: (a) una panoramica sul significato di costo, valore e prezzo quando abbiamo a che fare con beni immobili, (b) la comprensione del perimetro di valutazione utilizzato, (c) i principali metodi di valutazione impiegati: cost approach, market approach, income approach In questo processo ci viene in aiuto IVSC (International Valuation Standards Committee), che  ha emesso degli standard di valutazione , tradotti anche in Italiano. Può inoltre essere utile esaminare il sito di Tecnoborsa (http://www.tecnoborsa.it/IT/home.aspx) Società consortile con sede a Roma, costituita dalle Camere di Commercio, con ha come obiettivo lo sviluppo e la regolamentazione dell’economia immobiliare   Prezzo, valore, costo Come operiamo normalmente per le valutazioni d’azienda o di quote societarie, è necessario distinguere, anche per le valutazioni immobiliari, il differente significato di prezzo, di costo e di valore. Ciò per poter inquadrare in modo corretto il documento di valutazione che stiamo esaminando emesso da terzi Il prezzo rappresenta l’ammontare che un acquirente indipendente intende pagare e un venditore intende accettare, in una determinata transazione di compravendita. Le caratteristiche di una transazione riflettono normalmente sia le condizioni esistenti sul mercato del bene oggetto di compravendita, sia il potere contrattuale espresso dai due contraenti. Il mercato immobiliare presenta caratteristiche relativamente omogenee, sulla base dei seguenti elementi: (a) il tipo di bene immobiliare (appartamenti abitativi, villette, immobili industriali, terreni agricoli o industriali, etc), (b) l’ubicazione,...
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Conosci te stesso per valorizzare i tuoi talenti

Angelo Fiori – dicembre 2014   L’esortazione conosci te stesso, GnÔthi sauton in greco o Nosce te ipsum in latino, è una frase greco antica, iscritta sul tempio di Apollo a Delfi nell’antica Grecia. La trattazione filosofica ha una lunga storia nell’elaborazione di questa massima. Platone affermava che per conoscere adeguatamente se stessi, dobbiamo guardare il divino che c’è in noi. A partire da Pitagora, che spingeva gli uomini a realizzare se stessi, per arrivare a Kant, molti filosofi  hanno espresso l’importanza  di conoscere se stessi prima di iniziare a scoprire le verità assolute. Ma anche altre culture, quella indiana con gli inni vedici e altre culture orientali hanno compreso l’importanza di questa affermazione. Conoscere sé stesso può sembrare in contrapposizione con conoscere il mondo, tuttavia le due conoscenze possono essere considerate quali facce della stessa medaglia. Infatti lo slancio dell’uomo verso la conoscenza non può fare a meno della mente che conosce con tutti i suoi condizionamenti Nella formazione personale per la vita lavorativa, ma anche per quella famigliare e sociale, il conoscere se stessi consiste in una ricerca di crescita consapevole dell’individuo, attraverso l’ampliamento della conoscenza e della consapevolezza di sé e delle proprie competenze. A questa prima fase dovrebbe seguire una seconda attraverso un processo di miglioramento delle proprie capacità. A prima vista sembrerebbe semplice conoscere sé stessi. Chi meglio di noi lo può fare? Al contrario spesso siamo più efficienti e obiettivi nel conoscere (spesso anche nel giudicare ) gli altri che noi stessi. Ciò a causa dei molti condizionamenti e restrizioni presenti nelle nostre credenze e valori. Dice infatti la scrittrice USA Anaïs Nin “Non vediamo le cose per come sono ma per come siamo”. La conoscenza di noi stessi presuppone inoltre un buon livello di autostima, cioè accettare se stessi, per saper discernere con obiettività caratteristiche pregi e difetti della nostra personalità. Secondo Nathaniel Branden, psicoterapeuta statunitense considerato un pioniere nel campo dell’autostima a livello internazionale, questa si compone di “sei pilastri”, sei principi guida che ci sostengono nella scoperta e nell’accettazione di noi stessi Vivere consapevolmente.Vale l’antico sopra ricordato motto “Conosci te stesso”: vivere consapevolmente significa capire quali sono i nostri valori, interessi, bisogni e obiettivi, cioè cosa è importante per la nostra vita e quale direzione vogliamo darle. L’autostima – e i rapporti con il mondo che ci circonda – deve iniziare da un obiettivo e approfondito esame della propria personalità....
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Financial due diligence – Documento Assirevi emesso ottobre 2014

Angelo Fiori – dicembre 2014 Articolo pubblicato sul Commercialista telematico il 10-1-2015   Con il termine anglosassone Financial due diligence si esprime l’attività di acquisizione e verifica delle informazioni necessarie su un’azienda oggetto normalmente di operazioni straordinarie aziendali, quali: fusioni , vendita di quote sociali rilevanti, aumenti di capitale sociale, quotazioni di borsa, etc La finalità ultima del processo di due diligence è quella di ridurre le asimmetrie informative esistenti fra le parti coinvolti nelle operazioni straordinarie sopracitate. Come noto l’asimmetria informativa è una condizione che si verifica nel mercato quando uno o più operatori dispongono di informazioni più precise di altri. In generale esse interferiscono con il buon funzionamento dei mercati e delle transazioni che vi si compiono. Le asimmetrie informative possono anche indurre l’operatore meglio informato a comportamenti opportunistici, come il cd azzardo morale. Le due diligence che vengono normalmente effettuate sono specialistiche e sono svolte spesso da soggetti diversi, ciascuno con le proprie competenze specifiche. Esse sono: Management Due Diligence, che consiste in una serie di incontri con il personale direttivo della società al fine di conoscere i principali aspetti operativi e finanziari dell’attività nonché i programmi futuri sia dell’azienda che dell’operazione in oggetto; Legal Due Diligence, svolta da legali, con la quale viene esaminato tutto ciò che assume rilevanza giuridica; Financial Due Diligence, volta ad analizzare, tramite professionisti ovvero società di revisione, la qualità e la sostenibilità dei dati economico-finanziari, nonché l’adeguatezza della loro rappresentazione nei documenti presentati a supporto della transazione in oggetto. A volte possono anche essere richieste due diligence per altri aspetti particolari, quali Aspetti fiscali Aspetti dell’impatto sull’ambiente Aspetti sociali e di regolamentazione del lavoro Il Documento di ricerca n. 185 pubblicato da Assirevi contiene le linee guida per i professionisti che assumono incarichi di svolgimento di attività di “financial due diligence”. Esso è importante considerando che non esistono ad oggi in Italia standard professionali di riferimento, che definiscano un set tecnico ufficiale a cui informarsi nell’esecuzione di questo tipo di attività. Il documento di Assirevi rileva inoltre una generale carenza, anche a livello internazionale, di disposizioni di natura legislativa, ovvero di regolamenti emanati da organi di vigilanza, che regolamentano o limitano l’attività di due diligence. Significativo è il silenzio della normativa in vigore negli USA, paese normalmente all’avanguardia nella regolamentazione finanziaria, in merito a tale circostanza Assirevi ha quindi tratto dalla prassi professionale nazionale ed internazionale le principali indicazioni e le esperienze più significative per arrivare a comporre una sintesi e quindi un quadro...
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Fare impresa (doing business) in Italia

Angelo Fiori – dicembre 2014   La materia concernente l’esame delle condizioni necessarie per aprire e condurre un business in Italia non sembra oggetto di studio e di approfondimento sistematico nel nostro paese. Ugualmente si rileva che non esistono studi che effettuino un confronto fra l’Italia e gli altri paesi industrializzati. Esistono certo molti articoli giornalistici o di studiosi che affrontano uno o l’altro delle numerose facce dell’argomento: la fiscalità, la facilità di aprire un’impresa, la soffocante e costosa presenza della burocrazia pubblica, per citarne alcune. Il Sole 24 Ore pubblica spesso articoli su alcuni di questi aspetti, anche con confronti con alcuni paesi della Unione Europea: Francia, Germania, Spagna ad esempio. Non esiste tuttavia nulla di completo e strutturato che tenti di affrontare il complesso argomento nel suo insieme, con tutte le diverse implicazioni. Probabilmente alla radice di ciò si trova da un lato una scarsa sensibilità nazionale nel riconoscere il ruolo centrale dell’impresa nel promuovere l’economia nel suo complesso, inoltre le istituzioni quali i partiti e i sindacati, non sembrano dedicarvi molta attenzione. Anche le associazioni di categoria degli imprenditori sembrano non sufficientemente interessate ad effettuare un’opera di sensibilizzazione sistematica con studi organici in materia, con adeguati confronti internazionali. Un riferimento, un po’ completo e recente che ho trovato sull’argomento, è un’indagine effettuata da Ernst & Young Italia , nota società di revisione consulenza a livello internazionale, nel corso del 2014 limitato ai paesi che fanno parte del cd. G 20 (qui) In questa situazione è benvenuta l’indagine della World Bank con il “Doing business” che ogni anno ci offre una situazione comparativa di ben 189 paesi del mondo, Italia inclusa. La pubblicazione “Doing business 2015 è arrivata alla 12^ edizione. Essa dovrebbe interessare imprenditori e professionisti e più in generale chiunque sia sensibile ad essere aggiornato sulle problematiche economiche Sfogliando nelle pagine del rapporto è possibile trovare molti interessanti spunti e ragionamenti da un lato, dati e classifiche di comparazione fra i vari paesi del mondo dall’altro. La premessa del documento è che oggi viene data molta attenzione alle misure fiscali, ovvero agli interventi delle banche centrali, oppure ai miglioramenti nel welfare, ma poca attenzione viene data alle caratteristiche del “terreno di gioco” in cui le forze economiche si devono misurare. Queste caratteristiche includono ad esempio: la facilità esistenti nell’aprire un nuovo business, la efficienza della situazione contrattualistica che regola i rapporti economici, l’efficienza del sistema fiscale, la semplicità...
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Valutazione d’azienda con il metodo dei Multipli

Angelo Fiori – dicembre 2014 Articolo pubblicato il 22 dicembre 2014 su b2corporate   Premessa I metodi che si richiamano ai multipli o moltiplicatori, si sono affermati da tempo nella prassi professionale, soprattutto nel mondo della Finanza e delle Banche d’affari. Questi metodi vengono adottati, per le valutazioni d’azienda, come metodo di controllo, più raramente come metodo principale, normalmente da mettere a confronto con il metodo DCF (link da inserire) (Discounted cash flow). Ciò appare, ad esempio, in una indagine condotta, sulle operazioni IPO in Italia nel periodo 1997 – 2010, dalla rivista”La valutazione delle aziende” num. 62 del 2012. Considerazioni pro l’applicazione dei Multipli Semplicità. Essi si basano su analogie e comparazioni con altre aziende similari. Sono pertanto di semplice e immediata applicazione. Rapidità. Una volta individuate le aziende confrontabili, l’applicazione di multipli arriva rapidamente a risultati finali, senza la necessità di conteggi complessi, scelta di variabili, definizione di scenari alternativi Relativa stabilità. Capacità di assumere valori rientranti in un range limitato di valori: Questo dipende anche dal campione di aziende similari scelte per il confronto Considerazioni contro l’applicazione dei Multipli Difficoltà nel trovare aziende simili per un confronto attendibile. Spesso il mercato italiano è limitato nel numero e nella varietà delle aziende presenti, bisogna quindi estendere la ricerca a società estere, con la conseguente diminuzione della omogeneità Alto grado di soggettività nella scelta sia dei parametri da utilizzare per il confronto che nella individuazione delle aziende confrontabili Scarsa confrontabilità fra aziende quotate, ove il prezzo di borsa rappresenta un valore riconosciuto da mercato e aziende non quotate, soggette alle transazioni commerciali realmente avvenute su un numero normalmente limitato di operazioni Al di la dei pro e dei contro, sul piano pratico, l’uso dei Multipli ha registrato negli ultimi 20 anni un crescente successo per una serie di fattori, fra i quali: una generalizzata lievitazione dei prezzi di borsa sul lungo periodo, determinando un diffuso divario fra i valori di mercato e i patrimoni netti contabili delle aziende soggette a valutazione la cresciuta importanza e consapevolezza dei beni intangibili, per lo più non iscritti, o iscritti a valori ridotti, sui bilanci aziendali le difficoltà insite nel metodo DCF, che si basa, soprattutto attraverso il cd Terminal value, su valori futuri sempre più differiti nel tempo, in un contesto economico al contrario caratterizzato da una forte volatilità la diffusione in molti contesti di sistemi di incentivazione del management, basati...
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